农村小产权房是不是违建当事人愁得多抽半包烟-小产权房558

■本文作者：王小明北京在明律师事务所

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导读：近一两年来，针对农村集体土地上房屋的违建排查整治始终保持高潮从未间断，类似的“纯拆违”纠纷也频频发生。

一些农民朋友认为，自家的房屋虽然未办理过任何规划许可、不动产权登记，但确实是十多年前建在集体建设用地上的，不存在违法占地行为，而且当初是有村委会开会批准的土地租赁协议的，多年间也一直在按约定给村里交费。

那么，这交过费、开过会的房子怎么还能被乡镇街道来人说成是违建呢？面对这种住了好多年都没违，一夜之间突然就“违”了的情形，当事人该怎么办呢？

开篇提及的这一场景是在明律师在日前的现场咨询中碰到的真实案例。

当事人一家租住的院落以前是村大队用于修车的场地，并非农用地。且院落内本就有一圈儿低矮的平房，建造年代或能追溯到知青返乡那会儿。

后来，这家人与村委会签订了土地租赁协议，约定租期至2027年，协议经过了当时村民会议的讨论和批准。2009年，当事人一家在院落内新建了两栋二层房屋，新建面积近700平方米，新房老房加在一起大约有近千平方米。

然而天有不测风云，日前当地镇政府下设的“拆违办”突然找上门来，称院落内的房屋都没有任何手续，属于违法建设。要求这家人尽快配合村里签订自行拆除违法建设的协议，接受每平方米150元的拆违“补偿”，否则就要走限期拆除的程序，“补偿”也会分文没有。

这一家人一下子就emo了：自家的房屋是在当年签有协议的土地上建的，这么多年了也没人说是违建，还多次给村里付费，怎么几句话就变成违建了呢？

其中一位当事人向律师表示，自己本来一天只抽一包烟，这事儿一出，一天得抽一包半了。

这家人的遭遇显然非常具有典型性，在咨询中可谓比比皆是。在明律师要提示农民朋友们以下3点：

1.开过村民会议、村委会同意过，不能成为房屋系合法建筑的依据。

集体土地是村集体所有的没错，但占地建房行为是否合法，可不是这地的所有者能说了算的，而是必须依据国家的法律来严格判定。

举个不那么恰当的例子：所谓“小产权房”哪个不是经由村委会甚至乡镇政府同意的？到头来不还是办不下来产权证，也不能正常入市交易么。合法建房，必须符合《城乡规划法》和属地“农村村民住宅建设管理办法”等的规定，村里同意只是其中的一个环节，但绝不是全部。

在《土地管理法》2019年修订后，合法建房至少要经过乡镇街道的批准，村里的级别不够，批准不了这个事。

2.给村里交过费，也不能成为房屋系合法建筑的依据。

交过各种名义的使用费、罚款，都不能说明你随后的建房行为就是合法的。说句不好听的，很多村里收的费用本身就没有什么法律依据，细究起来就是“乱收费”。

最简单的道理：村委会对于私搭乱建行为可是负有发现、劝阻和上报的职责的。怎么收了人家钱了就全当没看见，任由房屋在没有任何审批的情况下就这样盖起来了呢？

一句话，农村的占地建房不是当事人和村委会你情我愿，一个愿打一个愿挨就能去搞的。往根儿上说，乡村庄规划、国土空间规划是很严肃的大事，不可能被私下里拿来做利益交换。

3.是否违建不是谁拿嘴说的，而是要经法定程序调查确认并最终给出行政决定进行处置的。

有人上门来“警告”“沟通”，这只是开始，但还不能说涉案房屋就一定是违法建设。违建与否，是要镇政府联合县级自然资源和规划主管部门、村委会进行调查取证后，依据《城乡规划法》《行政强制法》的规定来认定处置的。

故此，在责令限期拆除决定或者相关处罚的告知尚未作出前，当事人要争取抢在前面，尽早咨询专业律师，及时固定室内物品、装饰装修等的证据，未雨绸缪做好一系列的准备工作。

这样，乡镇街道依照法定程序的下一步举动就会在当事人的掌握之中，相关的复议、诉讼、要求听证等程序都可以在有准备的前提下走得精准有力。

来个人也没穿执法服装也没出示证件就让搬家拆房，当事人可不能稀里糊涂就去签什么150元一平米的协议，而是要多掂量一下自己能不能承受这样巨大的损失，是不是要寻求法律途径的权利救济了。

这次咨询中，有一幕场景让在明律师印象深刻：当事人一家将一辈子的打拼都投入到了房屋上，如今只能去买品相受损严重甚至畸形的便宜西红柿吃，这一兜子西红柿看后的确令人动容。我们也衷心希望大家都能从别人的故事里汲取教训，不再让自己的房屋处于长期无证的状态下，让自己能在自建的房屋里睡上一个又一个踏踏实实的安稳觉。