防止“小产权房”通过不动产登记合法化！

消息称，包括近期媒体消息，国家统一不动产登记信息管理平台已在全国联网，全国不动产登记系统开始运行。 自然资源部部署3个月时间，从6月起在全国开展专项整治，推动“减证便民”，清理取消无依据的前置环节法律法规。 同时，要求全面清理困扰企业和公众的各类“奇葩”证书、循环证书、重复证书等不必要的证书。

其中，特别强调“小产权房”的合法化。 对于所谓“小产权房”的情况，自然资源部特别强调，要防止“小产权房”通过不动产登记合法化。 同时，要严厉打击滥用职权伪造材料进行虚假登记、故意错误登记、非法登记融资、恶意串通违规登记、泄露登记信息的行为。

对于国家网上房产信息登记政策的实施，不少人关心下一步是否会开征房产税。

除了房产税征收问题外，不少购买小产权房的人士也提出了疑问。 深圳有消息称小产权房合法化，甚至声称将在全国范围内实施。 但现在，自然资源部通过这项政策专门强调防范“小产权房”合法化，那么如果您已经购买了小产权房或者准备购买小产权房，需要注意哪些问题呢？买一套小产权房。

什么是产权？

房屋产权是指房屋所有权人按照国家法律规定享有的权利，即房屋内一切权益的总和，即房屋所有权人对房屋的占有、使用、出售和处分的权利。房屋财产。 房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。 房屋所有权期限为永久，土地使用权按照有关规定为40年、50年、70年。 到期自动续展，续展费按1%-10%增加收入（即土地使用权出让金）。

房屋产权有两种：大产权和小产权

根据房屋产权分类，房屋产权主要分为大产权房屋和小产权房屋两种。

其中，产权较大的房屋归国家所有。 个人或单位已缴纳土地出让金，房产局已出具房产证。 一般意义上，商业、住宅、经济适用房等各类房屋是我们共同的70年产权。 教育、文化、体育、工业用地拥有50年产权的住宅楼，40年产权的商业用地。 通常，此类房屋可以抵押；

小产权房的土地所有权为集体所有，无需缴纳转让费，是乡镇政府或村核发的普通住宅，并具有相关证明。 此类住宅用地没有具体期限，可以随时终止，且不能申请抵押、贷款。

南京小产权房市场现状如何？

从2014年开始，深圳就有消息称将出台试点方案，确认小产权房的权利！ 当时专家表示，试点一旦建立，深圳将有200万套小产权房可以获得房产证。 如此大规模的房屋，肯定会对房地产交易市场产生相当大的影响。 对全国小产权住房市场产生了一定影响。 目前，相关政策尚未出台，小产权房的办证还需要一段时间。

就南京目前的市场而言，小产权房的交易不在少数，因为不受房管局的约束，所以具体信息不得而知。 与小产权房相关的案例还有很多。 让我举两个例子。

案例分析

消息

在南京，最著名的小产权房案件是南京七彩星城诉业主案。 在从“小产权房”转变为合法“大产权房”的南京七彩星城，开发商突然无法交易小产权房。 出于法律原因，法院需要确认一份购房合同为无效合同，同时要求业主按照当时的原购房价将房产返还给开发商。

其中，业主孙先生于2007年11月购买了位于南京市雨花台区七彩星城社区的一套89平方米的房屋，总价约50万，但孙先生支付了首付款29万。元，其余的我在2008年底就拿到了贷款，但由于七彩星城小区还没有拿到土地证，孙先生担心自己拿不到土地证和房产，所以就停止了还款。仅两个月还款后即可获得贷款。

业主孙先生收到法院传票后，委托刘律师代理诉讼。 刘律师经分析认为，本案双方签订的买卖合同应当有效。 两者之间的法律关系，由于孙先生并不欠开发商房屋购房款，开发商起诉孙先生显然没有事实和法律依据。

经过激烈的法庭辩论，法庭主持调解双方当事人。 最终开发商做出让步，不再坚持上诉，双方继续履行房屋买卖协议。

此案的最终结果是开发商受挫，但小产权房的案例还是屡屡发生。 南京出现多起“卖一多套房”的案例，大部分是因为小产权房不受法律保护，房产局查不到备案信息。 很多人利用这个缺口，通过手中的拆迁安置协议将房屋出售给多人，并从中获利。

产权合法化后，七彩星城的价格与周边二手房价格相近。 房屋买卖必须明确产权合法化。

而今年5月10日，广东省白云区政府拆除新天地广场，再次为小产权房购房安全敲响警钟。 白云区政府拆除了位于白云区太和镇沙亭南路的沙亭新天地广场项目。

由于该项目在未取得相关证件和许可的情况下进行建设，白云太和镇相关部门前往现场依法拆除。

上图为小区业主联名信。 本文件详细介绍了小产权房从建成到使用的一系列问题。 在业主伸张正义的同时，我们也应该明确的是，在此类房屋存在风险之前，购买是没有合法程序的。

在南京，我们也可以看到市场上仍有不少小产权房交易

后台会有一些粉丝问小产权房能不能买，有什么风险。 下面就市场上部分小产权房交易中的一些相关问题进行说明。

一、合法小产权房销售的法律效力

合法小产权房是指有宅基地使用权、取得规划许可证和施工许可证、取得房屋产权证的村民自住的房屋。

（一）此类小产权房屋具有合法产权证书，法律规定可以在集体经济组织成员之间转让。

（二）对于向城镇居民等集体经济组织成员以外的人员出让的行为，虽然《土地管理法》等现行法规仍有禁止性规定，但并不是强制性有效规范，不能依据确认房屋买卖合同的有效性。 从目前的司法实践来看，小产权房屋买卖合同效力的认定主要适用合同法，而合同法的基本精神是自觉自治和诚实信用。 如果确认此类合同无效，出卖人违规出售房屋获取利益后，很可能会以土地补偿、拆迁补偿等为由主张合同无效，给购房者造成损失。那些遵守诚实信用原则，从而损害社会公共秩序、良好风俗和诚实信用的社会基础的人。 因此，合法的小产权房销售体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于确认合同有效。

利息*是很多卖房者卖房后声称合同无效的一个重要原因。 在买卖房屋时，有必要明确卖方的态度，以避免这种现象的发生。

二、非法买卖小产权房的法律效力

非法小产权房，是指在没有土地使用证、规划许可证的情况下，非法占用集体土地或者闲置国有土地，变相转让农村集体土地使用权或者改变国有土地使用性质的行为。施工许可证。 违法建造并直接投放市场销售的“三无”违章建筑。 与农民合法拥有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、国土、建设等部门的批准，违反了《城市管理法》和《土地管理法》当它建成时。 属于违法建筑，无法办理房屋产权登记，本质上是违法的。

对于这种类型的房子，愿意购买的人一定要谨慎，不要因为一时的利益而最终损害了个人的利益。

三、小产权房屋买卖合同无效后的处理

（一）合同无效后，买受人应当将房屋原样退还给出卖人，出卖人应当将所收取的价款退还给买受人。

（二）买受人在争议房屋居住、使用期间对争议房屋及庭院进行装修、翻新、扩建的，其新增部分拥有所有权。 一般的处理方式是买方将原件和附件一起退还给卖方，卖方补偿买方附件的价值。

（三）因过失造成损失的赔偿。 一般情况下，出卖人明知或者应当明知国家法律法规和政策不允许农村集体土地流转而出卖的，应当因合同无效承担一定的过错责任。

对于无效的销售合同，在合同法中，对买方来说几乎没有什么“不能退货或者不需要退货的，应当折价赔偿”的好处。 也就是说，无效合同得到了有效处理，一些法院已经这样做了。

很多人都非常关心的一个问题是小产权房拆迁如何处理

拆迁补偿费少。 一旦发生拆迁，买受人不是合法产权人，无法获得拆迁产权补偿。 小产权房的购买者可以从产权人或产权所有人那里获得一部分补偿利益，一般需要通过诉讼来解决。

以下是购买小产权房的一些问题。

1、无法取得房屋使用权。 目前，国家还没有明确规定小产权的合法化，产权问题也没有得到明确解决。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还”。 买家无法获得法律支持。

2、无法办理房产证。 对于户籍管理制度改革或擅自采用“村改户”等方式，未经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地，农村集体经济组织非法集体转让、出租的情况——自有非农业建设用地，以及城镇居民在农村违规使用宅基地、农民住房或“小产权房”等土地的，一律不予登记和发放。

3、不能上市交易。 小产权房不是商品房。 即使是合法的小产权房也没有完全开放流通。 不能上市交易，不能办理抵押贷款，不能抵抗国家征地拆迁。 购房者很难获得赔偿。

4、没有质量保证。 目前，绝大多数小产权违法房屋是无规划许可证、土地使用证、施工许可证、施工监理、竣工验收的。 属于违章建筑，没有任何质量保证。

5.可能被强行拆除或没收。 《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，责令改建。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门停止。 建造; 无法采取纠正措施消除影响的，限期拆除； 不能拆除的，没收财产或者违法所得，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 购房者将无法获得任何补偿，并面临失去一切的巨大风险。

关于小产权房合法化，一些地区有试点的想法，但具体政策尚未明确落实。 买房需要谨慎。 在购买小产权房之前，需要仔细了解该房屋是否具备合法的交易条件。 合法交易，理性对待。

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