司法实践中大量存在通过签订买卖合同为借贷合同提供担保情形

司法实践中，通过签订销售合同为借款合同提供担保的情况大量存在。 在现有法律框架内公平处理此类案件相当困难，各地法官的意见也存在较大差异。 如何判定“名为销售，实为贷款”，需要裁判员运用证据规则、经验法则，甚至价值观念来判断。 以下案例摘自《非诉讼案件》，均由最高人民法院制作。 编辑们根据裁判文书的主要内容，对裁判文书的要点进行了归纳。 希望对大家有所帮助。

1、双方贷款关系成立后，为保证贷款的偿还，双方签订了房屋认购协议。 双方签订房屋认购协议的真实目的是为贷款提供担保，而非实现房屋出售。 经法院解释，当事人拒绝变更诉讼请求，法院应裁定驳回诉讼。

——王高平与海南渤海投资咨询有限公司借款合同纠纷案【案号：（2016）最高法闽中52号； 评委：孙向壮、黄金龙、王志平； 判决日期：2016年1月27日]

最高院认为，王高平主张其与渤海公司之间存在买卖商品房的法律关系，并据此请求确认房屋认购协议的有效性并履行协议，并获得协议中涉及的541套房子的所有权，而他提供的证据材料中还包括借钱的事实。 对此，应认定王高平与渤海公司签订的购房协议是否具有担保含义，即双方签订的购房协议的真实含义是否是为贷款提供担保，或者通过支付对价取得房屋的所有权。

王高平提供的欠条、付款证明、《住房抵销贷款协议》、《怡海华庭认购协议》均证实了贷款事实。 甲方王高平与乙方渤海公司签订的《住房抵偿贷款协​​议》中载明：“截至2014年3月23日，乙方已陆续向甲方借款9000元，用于海南怡海华庭小区的建设和开发。”为偿还贷款，乙方与甲方达成如下协议。协议第三条规定：“当乙方不能在约定期限内以现金偿还贷款本息时，乙方同意使用其自有资金偿还贷款本金和利息。”海南建设开发海华庭小区房产将用于偿还甲方贷款本息。 上述证据及协议内容可以证明，双方发生借贷关系后，双方签订了房屋抵销及认购协议，以保证贷款的偿还。 双方签订购房协议的真正目的是为贷款提供担保，而不是实现房屋出售。 也就是说，双方当事人在签订房屋认购协议时，并没有真正意图转移涉案房产的权属，而是真实意图是为了设立担保。 总之，王高平与渤海公司之间真正的法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为转让的担保方式。 庭审中，一审法院向当事人明确说明本案涉及的法律关系为借款合同关系，并询问是否变更债权。 王高平的经纪人证实，他不会改变这一说法。 王高平的上诉理由不能成立，维持驳回王高平诉讼的裁定。

2、如声称该协议名为房产交易，实为贷款担保的，应当提交双方存在贷款担保法律关系的相关证据； 否则，应承担无法举证的不利后果。

——王才、张丽静等诉亚欧公司等房屋买卖合同纠纷案[案号：（2015）民申字第2299号； 评委：李明义、苏格、张志宏； 判决日期：2015年10月1月27日]

最高人民法院认为，涉案《房产买卖协议》具有房屋买卖合同应当包含的主要条款。 王才、张丽静与亚欧公司签署协议后，协议成立。 协议约定买卖标的物的地址、土地面积、房屋面积、购房款金额、购房款交付方式、办理过户手续的期限等。 上述协议明确表达了买卖所涉房产的含义。 王才、张丽静声称该协议名为房产买卖，实际是贷款担保，但未出示双方贷款担保法律关系的相关证据，应承担不利后果无法证明这一点。

3、当事人签订反映借款意向的协议后，再签订与协议内容一致的商业地产买卖合同，不能认定双方当事人买房、卖房的目的已形成共识。

——李明生诉通化市龙城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字1973号； 评委：董华、张志宏、李明义； 判决日期：2015年10月1月15日]

最高人民法院认为，2001年7月24日双方签订的《协议》中，李明生虽然同意投资140万元与龙城公司共同建设龙城商业大厦，但该投资是按建筑面积计算的。​​龙城商厦一层800平方米。 健康）状况。 但同时约定龙城公司有权于2001年10月25日前解除协议，并退还李明生140万元。 如果期限届满，李明生将享有800平方米建筑面积的所有权。 根据协议，龙城公司可以在约定期限内解除合同并返还投资，期限届满李明生将获得相应的房屋面积。 协议签订第二天，双方就签署了《商品房购销合同》。 公司在未解除合同并在期限内返还投资款的情况下取得的房屋内容一致。 而且，《协议》上还标注有“附件：李明生商品房购买合同，共13页”字样。 据此，原审判决认为，双方签订的《协议》实际体现了借款的意思表示，双方之间属于民间借贷关系。 抵押担保性质的抵押合同，而非双方以买卖房屋为目的的协议，有事实依据并无不妥。

4、法律关系性质的界定不应受当事人签订的合同的表象和名称的限制，而应根据当事人的真实意思和合同的实质内容来确定。 只要确认双方就贷款问题达成一致，贷款人的钱款实际交付给借款人后，债权债务关系就可以认定成立。

——康晓敏、康晓江等诉康晓敏、康晓江等人。 民间借贷纠纷案【案号：（2015）民审字2128号； 评委：于明、刘少阳、杨春； 判决日期：2015年9月二十一]

最高人民法院认为：首先，京都公司经股东会研究后，以低于市场价格的价格将其开发的商品房出售给康晓民、康晓江、王熙熙。 王熙熙对已售商品房签订了回购协议。 商品房销售价格为2000万元，但他必须在6个月内向康晓敏、康小江、王熙熙支付2600万元才能买回已售出的房屋。 京都公司的上述行为表明，其与康晓敏、康晓江、王熙熙签订商品房销售合同的目的是向康晓敏、康晓江、王熙熙借款2000万元，而非出售房屋。商品房售价2000万元。

其次，就买方而言，在京都公司多次未按规定回购房屋的情况下，康晓敏、康晓江、王熙熙并未要求京都公司恢复履行回购协议中规定的《商品房销售合同》。回购协议。 》，但继续同意京都公司回购，表明康晓民、康小江、王喜喜与京都公司签订《商品房销售合同》的真实目的不是为了获得房屋，而是为了签署《 《商品房买卖合同》作为双方当事人之间的贷款行为规定了房屋担保。 尽管康晓敏、康晓江、王熙熙在签订合同时声称有购买商品房的真实意思表示，但由于双方未达成一致意见，不能在双方之间产生商品房买卖合同成立的法律效力。与京都公司就此达成协议。

三、根据《中华人民共和国发票发票管理办法实施条例》规定，发票是真实交易的凭证，是房地产权属登记的凭证。 康晓民、康晓江、王喜喜持有京都公司开具的付款凭证，声称与京都公司存在商品房买卖合同关系，但证据不充分。 康小民、康晓江、王喜喜作为商品房买卖合同中约定的购房人，在支付2000万元购房款后，从未要求开具房产销售统一发票，且京都公司未能按时履行双方《回购协议》，且根据《补充协议（一）》《补充协议（一）》规定的付款义务，京都公司无需恢复履行签订《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理权属登记。 上述行为显然不符合商品房买卖关系的交易惯例，也不符合理性购房者及时行使其权利、维护自身利益的惯常做法。 但康小民、康晓江、王熙熙按照协议收取2600万元用于回购，恰好是按月利率5分钱计算2000万元的结果。 这与京都公司认为双方之间的协议属于借贷合同关系的观点一致，也进一步说明了双方的关系。 更符合借款合同关系的实际情况。

需要指出的是，法律关系性质的界定不应受当事人签订的合同的表象和名称的限制，而应根据当事人的真实意思和合同的实质内容来确定； 判断当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并不是必不可少的要素。 只要确认双方就贷款问题达成一致，且贷款人已实际将款项交付给借款人，即可认定债权债务关系成立； 它应该遵守法律。 本案中，康晓敏、康晓江、王熙熙向京都公司支付了2000万元并收取利息，表明双方就贷款达成一致，贷款人已实际将钱交付给借款人，这就足够了双方建立借贷关系。

京都公司向康晓敏、康晓江、王熙熙收购2000万元的真实含义是融资、贷款，而与康晓敏、康晓江、王熙熙签订《商品房销售合同》的目的是为了保证债务的履行。 鉴于双方均未办理《商品房买卖合同》抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，双方的行为当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的，应当认定为非典型担保方式，在债务履行期限届满前，不得约定抵押物归债权人所有当债务人不履行到期债务时。 拍卖、出售涉案房屋，确保债权得以实现； 如果京都公司按时归还贷款本息，康小民、康小江、王喜喜不能再主张涉案房屋的权利。 原判决认为，康晓民、康晓江、王喜喜与京都公司之间的法律关系属于借贷关系，根据规范借贷关系的相关法律法规作出的判断是正确的。

5、当事人在签订贷款合同的同时，还签订商品房销售合同。 目的是保证债务人能够及时偿还本金和利息。 由于房屋担保的性质，双方订立的房屋所有权转让协议无效，债权人按照协议移交房屋，没有法律依据。

——古华诉福建全南投资发展有限公司古华案[案号：（2015）民申字第949号； 评委：张锦贤、李纯、王源； 判决日期：2015年6月30日]

最高人民法院认为，古华与全南公司在签订借款合同时约定：“为了明确双方利益，全南公司自愿将全南国际新城（附件1）内的全部房屋按一定比例转让给一方。双方约定价格按每平方米1500元作为抵押……全南公司未按双方合同约定按时偿还本息的，买卖合同生效，全南公司将无条件配合古华完成房屋买卖、交付手续。” 随后，双方根据贷款合同附件注明的房屋签订了46份《商品房销售合同》，并进行网上登记，可见古华与全南签订的《商品房销售合同》的目的公司是为了确保全南公司能够及时偿还本息，因此，涉案商品房的买卖行为称为房屋买卖，实际上是房屋担保。根据《房屋担保法》第四十条规定，根据《中华人民共和国担保法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条，古华与全南公司签订转让合同该协议无效，要求全南公司按照协议交付相关房屋没有法律依据。

六、当事人主张商品房买卖合同实际上是抵押贷款合同的，应当提供足以推翻商品房买卖合同签订和履行的证据。

——内蒙古紫辰房地产开发有限公司、周云云、周云云房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字1398号； 评委：张华、丁俊峰、杨新忠； 判决日期：2015年6月29日]

最高人民法院审理认为，2010年1月15日，周芸芸与紫辰房地产公司签订了15份房屋《内部认购协议》。 周芸芸在合同签订当天一次性向紫辰置业公司支付了共计15套房屋的全款，紫辰置业公司为每套房屋开具了15张收据。 本案15份《内部认购协议》均由周云云与紫辰置业公司签署，并加盖紫辰置业公司公章，付款收据上还加盖了紫辰置业“财务专用章”房地产公司和紫辰房地产公司。 工作人员马某某签字，吴某某只在付款单据上的“收款人”栏签上了自己的名字。 紫辰置业公司声称，与周云云签订的15份《内部认购协议》实际上是吴某与周云云签订的抵押贷款合同的个人主张，缺乏事实和法律依据。

7、当事人之间不存在真实的买卖合同关系，而是存在民间借贷关系的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 诉讼过程中，当事人根据民间借贷关系改变诉讼请求的，人民法院应当审理。

——齐齐哈尔振兴面业有限公司李伟与齐齐哈尔市振兴面业有限公司李伟等借款合同纠纷案件【案号：（2015）民申字1268号； 评委：苏格、高克、李明义； 判决日期：2015年6月24日]

最高人民法院认为，李伟向一审法院提起诉讼时，声称其与侯宝全之间存在买卖合同，并要求侯宝全于2017年办理振兴公司工商登记手续。按照合同约定，移交公司财产。 一审法院认定，李伟与侯宝全之间不存在真实的买卖合同关系，而是李伟与振兴公司之间存在民间借贷关系。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与所作出的认定不一致的，人民法院根据案件事实，应当告知当事人可以变更诉讼请求。 李伟获知后，根据民间借贷关系改变了诉讼主张。 据此，一、二审法院审理李伟与振兴公司民间借贷纠纷案并无不当。

8、从双方的权利和义务来看，本次交易的目的是获得贷款，而不是出售商品房。 双方的真正含义是用商品房买卖合同来担保借款合同。

——六盘水兴物源典当有限公司诉六盘水九盛房地产开发有限公司纠纷案[案号：（2015）民审字第182号； 评委：姚爱华、贾劲松、姜强； 判决日期：2015年6月13日]

最高院认为，首先，双方签订的《商品房销售合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》中规定的双方权利和义务分别是兴物源公司向久盛公司提供了700万元。 元和200万元，久盛公司每月分别补偿38.5万元和11万元（计算月利率为5.5%），期限为6个月。 九盛公司还与兴物源公司签订了房屋买卖合同解除权合同。 久盛公司按期归还上述款项的，有权解除合同。 若久盛公司未能按时偿还上述资金，兴物源公司有权出售涉案房产。 从双方权利义务关系来看，久盛公司交易的目的是获得兴物源公司提供的900万元，而非出售涉案商品房。 兴物缘公司交易的目的是提供资金并获取资金利息。 而不是购买涉案商品房。 因此，上述合同及补充协议的真正含义是用商品房销售合同为借款合同提供担保。 兴物源公司关于双方真实意思是商品房销售关系的主张不能成立。

其次，在九盛公司未能按时履行还款义务的情况下，九盛公司法定代表人杨光友于2009年8月10日出具《情况说明》，承认九盛公司丧失终止商品房销售的权利。合同。 兴物源公司出具了《承诺书》，同意协助久盛公司就争议房屋向银行申请贷款。 若贷款成功，该笔贷款将优先用于偿还兴物源公司900万元，贷款月利率及综合费率为5.5%； 未能顺利获得贷款的，按照前述《情况说明》执行。 《情况说明》和《承诺书》内容再次表明，九盛公司的真实目的是为了获得兴物源公司提供的贷款，而兴物源公司的真实目的仍然是为了收回贷款和利息。 。 因此，双方的真实意思仍然是以商品房买卖合同来担保借款合同，而双方关于久盛公司不再有权解除《商品房买卖合同》的约定实质上是用涉案房屋抵扣合意贷款。 根据《物权法》第一百八十六条和《最高人民法院关于人民法院审理贷款案件的若干意见》第六条的规定，久盛公司与兴物源公司因涉案房屋合同价值纠纷，该案核销900万元贷款债务的协议违反了法律的禁止性规定，应认定无效。

第三，本案一审过程中，一审法院向兴物源公司解释了兴物源公司主张的法律关系性质与法院认定结果不一致的情况，并告知兴物源公司可以变更诉讼请求。 但兴物缘公司坚持不改。 因此，兴物源公司再审主张房屋价值应当按照市场评估价确定、涉案合同部分无效的主张不能成立。

9、当没有充分证据证明当事人之间存在隐性法律关系，且该隐性法律关系真实且最终对当事人具有约束力时，不宜简单否定反映和反映的已有的外化法律关系。当事人的真实意思表示，以防止当事人一方不正当地脱离既定权利义务的约束而发生结果。

——洪秀峰诉昆明安巴甲房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民一终字78号； 评委：辛正宇、潘杰、斯伟； 判决日期：2015年6月1日]

最高院认为，以“交易习惯”来判断当事人交易行为是否“可疑”，应当格外谨慎。 首先，关于房屋交付时间问题。 涉案房产违反规划超建层数，未经批准擅自出售。 本案中，双方同意在合同签订之日起近四个月后移交房产。 即使不考虑上述事实，就现房销售而言，如何约定交付期限以符合“交易习惯”，是否有必要，甚至是否符合“交易习惯”，仍存在很大疑问。 ”是否已形成，对类似一般交易的判断是否已形成普遍共识。 。

二是关于房价问题。 抛开该款是否属于“交易行为”的问题，对于不合理低价的判断，还必须以当地房地产管理部门当时公布的同一房产的价格信息为依据。 一审法院以双方约定的价格明显低于安巴佳公司与张林杰近30个月前签订的合同约定价格为由，否认本案双方存在法律关系。涉案合同已签订。 ，缺乏合理性。 另外，本案当事人签订合同时（2013年8月21日），昆明市《关于进一步加强商品房预售管理的实施意见》已在当地实施（2011年1月1日起施行）。 根据《意见》前述相关规定，可以认定洪秀峰关于本案交易价格处于合理区间的主张成立。

再次，关于付款问题。 涉案合同约定的购房付款方式为分期付款，但在洪秀峰一次性付款和安巴佳公司接受付款的共同作用下，应认定为变更在合同的履行中。 仅仅将这种合同履行的变化视为与正常购房者的付款习惯相悖是不够的。 而洪秀峰向安巴佳公司法定代表人张晓霞支付了1900万元，也符合该公司出具的付款授权书的要求。 购房发票是当事人办理房产变更登记时必备的。 一审法院认为，安霸家公司此前开具的购房款收据违反了房屋销售的“交易惯例”，并认定双方不存在法律关系。 有充分的事实和法律依据。

最后，关于借贷之间的法律关系。 洪秀峰与安霸家公司签订了房屋买卖合同，并已备案登记。 在实际执行过程中，虽然有些事实可能会导致不同的理解和判断，但没有直接证据证明洪秀峰与安八家公司之间存在民间借贷。 在没有充分事实依据认定双方当事人之间存在法律关系的情况下，双方当事人之间存在法律关系。

本案中，洪秀峰已履行了证明双方存在房屋买卖法律关系的举证责任，安霸家公司则主张其通过民间借贷与洪秀峰存在法律关系。 一审法院认为，当事人的一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑，认定房屋买卖实际上是一种借贷的民事法律关系。和贷款。 没有充分的事实和法律依据。 法院予以纠正。

10、一方当事人声称出售的名义实际上是贷款，但不能提交贷款合同、利息、还款期限、担保等足以成立贷款合同的证据，且系争合同不成立。照常使用买卖合同名称 对于当事人违反合同条款、返利条款及其他特殊协议的主张，法院不予支持。

—— Group Co., Ltd. and sales case [Case No.: (2014) Min Shen Zi No. 1894; : Chen Jia, Zuo Hong, Zhang Daien; Date of : 8, 2014 day】

The Court held that the two in this case a clean coal sales , and the terms of the on the , price, , time, and place of of the were , and by a . The paid a total of 150 yuan to Coal with an bill of 10 yuan each. Coal has out a small of . Coal Co., Ltd. for and that the case was a sale, but it was a loan. , Coal could not such as loan , , , , etc. that were to the loan . The in in this case did not use the name of the sales as the such as the and the that are in the loan , so as to show the of the loan that are from the sales . There is no lack of of .

11. The of the sales or the flaws in be used as to the of a loan the two .

—— Real Co., Ltd., Zhang , etc. v. City Real Co., Ltd., Zhang , etc. sales case [Case No.: (2014) Min Ti Zi No. 106; : Han Mei, Zhang , Xiao Feng; date of : 9, 2014]

The Court held that the text that the was the sale of , but it was a high- loan, which was a legal form to cover up its , and be . The Court does not its claim. First, the by the in the text is not to prove that the " sales " and the "check-out " were on the same day.

, the on and 10 in the " Sales " 10 of the "House " of the of does not prove that Zhang , Ma and did not aim at and , but only for the of for the . The built by the are - , each of which is an unit. to , each villa sign a " sales " and apply for an right . , draw the that a " sales " can only agree to buy and sell one house.

Third, the area of ​​1,000 in the " Sales " has been to 2,800 by the " to the Sales ". In other words, the two in the " Sales " that the total price of the 2,800--meter villa is 2 yuan.

, the fact that Zhang and Ma the money to the of the legal of the , Lu , an , and did not pay the deed tax, fees, etc., only shows that the of Zhang and Ma are not , and Prove that the " Sales " is false.

Fifth, the main text that Zhang and Ma lent funds to other real the case in the form of house , , and check-out in order to high , but the main text does not know this fact . . , even if this fact , it has to do with this case, and it be that this case is also a " in name is a loan".

: Gan

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