小产权房558已经由农业户口转入非农业户口的城镇居民，将无法通过赠与的方式获得农村房屋及宅基地。2019年5月29日，北青报记者从石景山人民法院召开的“赠与合同无效撤销案件的常见情形及防范建议”新闻通报会上了解到，对于已经生效的赠与合同，依法可以经过人民法院予以撤销。
随着家庭结构的不断变化，赠与行为逐渐进入人们的生活过程中。石景山法院自2014年至今审理的赠与合同纠纷案件共75件，统计分析发现，涉及赠与合同无效、撤销案件有12件，占所有赠与合同案件比例16%。但不少公众对于赠与合同的无效和撤销相关规定不够了解，导致诉讼多发。其实赠与合同的撤销司法审查一般持谨慎态度，只要没有撤销的法定或约定情形，尽量不撤销赠与合同，经统计法院支持赠与人撤销赠与的不到30%。
案例一
子女不履行赡养义务 附条件赠与合同可撤销
王某春与王某霞系夫妻关系，二人婚后育有二子二女。后二人取得位于北京市石景山区模式口西里房屋一套，2003年10月王某春因病死亡，未留有遗嘱。2004年5月，王某霞写下书面文字，其内容为：“‘关于遗产分配的决定’，房子当初搬迁时，已给老二一套房子，大的与老人共住我现在这套，后因太挤，老大找地自建房搬出。买房时是老人拿四万元买的这处房。今后打算：老大拿出四万元，房子归老大，然后我把这四万元，分给四个孩子，一个孩子一万。四个孩子每人每月给我100元养老。如果老大不给这四万元，他就得独自承担养老人的义务，在养老期间如果不孝顺，我就卖房养老。”该书面文字中署有王某霞与四子女签名。因老大未承担赡养老人的义务，王某霞将四子女诉至法院要求撤销赠与。法院审理后支持了王某霞的诉讼请求。
【法官释法】
本案中王某霞2004年5月所立“关于遗产分配的决定”的法律性质而言，涉案房屋系王某春与王某霞夫妻共同财产，王某春去世后，其法定继承人王某霞与四子女就该房屋形成共有关系。综合2004年5月王某霞所书文字及庭审过程中双方的解释可知，王某霞所书文字不符合遗赠抚养协议的法定要件，应视为附条件的赠与合同。依合同法第一百八十六条之规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，涉诉房屋仍登记于王某春名下，房屋产权尚未发生实际变更，现赠与人王某霞表示撤销上述赠与，系其真实意思表示，依法应发生撤销该赠与行为的法律效果，原、被告双方对涉诉房屋仍应形成共有关系。后法院判决撤销王某霞2004年5月所立赠与合同。
案例二
权利转移后且公证的 赠与合同不可撤销
2013年1月，卢某与其梁女刘某签订《赠与合同》，其中载明：赠与人卢某是受赠人刘某的祖母，经双方协商，达成协议如下：一、在卢某名下有北京市西城区X号平房一间系卢某的个人财产，现卢某自愿将上述房产赠与梁女刘某，并指定为她的个人财产。二、受赠人刘某接受上述赠与。三、赠与人、受赠人保证此赠与符合国家有关法律规定。四、上述房产产权转移时间，以房地产管理部门办理变更产权登记为准。该赠与合同经北京市国立公证处公证，，并出具公证书。
公证处的接谈笔录载明：“问：为什么把上述房产赠与给梁女？答：因为我年事已高，需要梁女照顾。……问：签订上述赠与公证后，不得单方擅自撤销？答：知道。……问：赠与后能否办理过户？答：我们已经咨询房地产管理部门，可以办理。”后卢某以梁女刘某未履行赡养义务为由要求撤销房屋赠与，法院经审理后驳回了卢某的诉讼请求。
【法官释法】
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同除外。
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：对赠与人有扶养义务而不履行，不履行赠与合同约定的义务。
具体至本案中，原房屋所有权为卢某所有，其有权对于原所有权登记的房屋进行赠与，且卢某赠与标的物系其真实意思表示。诉争房屋现虽并未过户至刘某名下，但是诉争房屋的赠与合同业已经过公证，卢某不能以权利尚未转移主张撤销权。
在卢某第一顺位法定继承人仍然在世时，刘某并无赡养卢某的法定义务。
诉争房屋的赠与合同中，亦未约定刘某对于卢某的赡养义务。公证机构的接谈笔录中亦未对此进行明确。因此卢某以刘某未对其尽到照顾赡养义务为由主张撤销赠与合同并无事实及法律依据。法院判决如驳回卢某的诉讼请求。
案例三
无权处分共有财产 导致赠与合同无效
田某与刘某婚后生育一子即田小某。2002年2月田某购买位于北京市平谷区平谷镇X号房屋。此房屋系小产权房，未取得房屋所有权证。刘某于2011年9月死亡。刘某去世时，未留有遗嘱。2012年10月，田某在未征得其他共有人同意的前提下书写声明，将涉案房屋赠与案外人郭某。现田小某以田某未征得其同意擅自处分共有财产为由诉至法院，要求确认赠与合同无效。后法院经审理判决田某与郭某之间赠与无效。
【法官释法】
赠与标的物，应当属于赠与人所有或者赠与人有权处分。处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。
涉案房屋系田某与刘某的夫妻共同财产，刘某去世后，属于其所有的遗产并未处分，故该房屋由田小某与田某共同共有。
田某在未征得其他共有人同意的前提下，擅自将与他人共有的房屋赠与郭某，其行为属于无权处分。该行为侵犯了田小某的财产所有权，故田小某有权追回。郭某明知该房屋非田某的个人财产而接受，且该房屋并未进行实际转让 ，故田某与郭某之间赠与无效。
案例四
农村房屋赠与非农户 导致赠与合同无效
韩某与刘某系夫妻关系。位于北京市X号的正房东数第四间归韩某所有。2014年8月，韩某与刘小某签订《赠与合同》，双方在该合同中约定：“甲乙双方系母子关系，现就母亲韩某，将自有房屋赠与协议如下：一、甲方自愿将位于北京市X号，院内正房（东数第四间）1间赠与给乙方，乙方自愿接受赠与房屋。二、该赠与房屋是经北京市某法院某号民事调解书依法继承取得（附调解书）。三、该房屋的相应土地使用权随该房一并赠与。四、本赠与合同双方签字生效后，该房屋所有权、居住使用权均全部属乙方所有。五、本合同一式二份，甲乙双方各持一份，双方签 字按印后即时生效。”经查，刘小某户口性质为非农业户。刘某诉至法院要求确认赠与合同无效。后法院支持了刘某的诉讼请求。
【法官释法】
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
属于村民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。
本案中，在双方签订的赠与合同中，韩某自愿将其在与刘某婚姻关系存续期间取得的农村房屋赠与刘小某，刘小某表示接受赠与，双方赠与行为意思表示真实，但该赠与合同第三条中，韩某将该房屋的相应土地使用权一并处分， 因该房屋相应的土地系宅基地使用权，属村民集体所有的土地，其并无权处分，且宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，刘小某非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故赠与合同中关于土地使用权一并赠与的内容违反法律规定，应属无效。
聚焦一
赠与合同无效以及撤销的条件是什么？
法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受该赠与的合同。其中转让财产的一方为赠与人，接受财产的一方为受赠人。赠与合同中，赠与人向受赠人移转的一般是财产的所有权。
什么情况下，赠与合同无效呢？民法总则规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。限制民事行为能力人从事的其他民事法律行为需要法定代理人同意或者追认后有效。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
《合同法》第52条所规定有下列情形之一的，同意视为合同无效。法院也会根据上述法律确认赠与合同无效。
聚焦二
什么条件下可以行使赠与合同撤销权？
在具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同和经过公证的赠与合同中，赠与人不得任意撤销赠与合同 。
赠与合同成立，财产的权利发生转移之后，赠与人即丧失了任意撤销赠与合同的权利。但如果遇到受赠人严重侵害 赠与人或者赠与人的近亲属的；受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的；受赠人不履行赠与合同约定义务的时，赠与人仍可撤销赠与合同的权利。
赠与人的撤销权限为，自知道或者应当知道起1年内行使。因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为 能力的，其继承人或其法定代理人可以撤销赠与。时间为自知道或者应当知道撤销原因之日起，6个月内行使。
石景山人民法院通过实践研究发现一些赠与合同无效、撤销案件审理特点。赠与合同一般发生在夫妻之间、亲属之间或有亲密关系的朋友之间占案件数的80%以上。赠与合同标的以赠与房屋、车辆和金钱为主，占涉诉案件的70%以上，也有赠与图书、字画、金银首饰等情况。
赠与合同无效撤销的案件中，无效类案件占比较大，其中违反民法总则和合同法关于合同无效规定的情形较多，撤销赠与类案件中赠与人经济状况恶化而导致撤销的案件占比不足5%，受赠人违反赠与协议约定的案件占20%，受赠人死亡导致赠与合同无法继续履行的案件占8%。
撤销权的行使程序。撤销权并非通过口头或者书面通知就产生撤销的效果，可撤销但是也会受到法律的限制。
司法实践中，赠与合同的撤销司法审查一般持谨慎态度，只要没有撤销的法定或约定情形，尽量不撤销赠与合同， 经统计法院支持赠与人撤销赠与的不到30%。
在撤销赠与后存在着赔偿责任的认定问题，因而若撤销赠与法院应该认真保护并平衡双方利益。
聚焦三
赠与合同无效、撤销情形是什么？
法官认为，对集体经济组织外成员赠与农村房屋，赠与合同无效。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。也就是说，户口已经转入城镇的非农业户口居民，就意味着已经丧失 农村所拥有的宅基地的使用权。另外，有配偶者与他人婚外同居，赠与合同无效。赠与人行为能力欠缺，赠与合同 同样无效。
未办理房屋产权转移手续，赠与合同可撤销。房屋赠与合同的履行，需要办理房屋产权转移手续，在赠与合同真实有效的情况下，受赠人应实际办理房屋过户手续接受受赠房屋。根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
赠与人与受赠人签订的赠与合同真实有效，但受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的，赠与人可以撤销赠与。
对于那些不履行合同约定的义务，赠与合同也是可以撤销的。例如，田某、梁某系夫妻关系，田某、梁某与梁子田小某签订赠与合同，约定将房屋赠与田小某，由田小某负责照顾爷爷奶奶并承担未来可能发生的医药费等。后该合同经公证后房屋产权变更至田小某名下。2015年，田某和梁某先后住院，田小某推脱工作忙碌不去看望，也未支付医药费，后田某和梁某将田小某诉至法院要求撤销赠与合同，获得法院支持。
聚焦四
签订赠与合同的注意事项有哪些？
1.签订赠与合同时应该注意赠与人的民事行为能力，欠缺民事行为能力将导致赠与合同无效或可撤销。
2.赠与合同的内容应该具体明确。赠与合同主要包括双方当事人基本身份信息、赠与财产名称、财产目前状况、赠与合同履行时限及方式、赠与合同是否附条件以及什么条件、赠与合同的违约责任以及争议解决方式。
3.赠与房屋合同签订后需要办理房屋变更登记手续的，应积极办理房屋产权转移手续，在未办理房屋产权转移手续之前赠与人享有撤销权。受赠人接受赠与后应该积极履行赠与合同约定的义务，不得违反合同约定的义务。
4.赠与合同签订之后，符合条件的应当进行公证。经过公证的赠与合同，赠与人不得行使任意撤销权。
文并摄/北京青年报记者 李强
