在美国交不起房产税会被强制收走吗？

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有网友提出这样的疑问：“网上有传言说，如果你在美国交不起房产税，就会被政府或银行强制卖掉房子，不知道是不是这样？”不管是真是假。如果你没有钱交房产税怎么办？你会被迫把房子拿走。或者其他物品作为抵押？” 这个问题涉及面很广，下面就相关规定进行详细说明。

首先，有必要明确一个概念。 美国的大部分房产都包含土地，这意味着房东不仅拥有房屋的所有权，还拥有与房屋相连的土地的所有权，包括房屋地基和院子的土地所有权。 所谓房产税，正确的说法应该是房地产税。 房产税是一种税，但它包括两个组成部分，一个是房产，一个是不动产。 每年，房主都会收到下一年应缴纳房​​产税的通知（有的地区每年调整一次，有的地区每隔几年调整一次）。 ，房地产占比高于房地产； 而在农村地区，房地产的比重则远低于房地产。

下图是弗吉尼亚州费尔法克斯县的房地产税表。 该表显示了房主2015年和2016年应缴纳的房地产税金额以及2017年预计应缴纳的房地产税。以2016年房地产价值为例，总价值为26万美元，房地产为美元，房产税税率为1.1585%，故应纳房产税为6,784.99美元。

其次，房地产税的征收是地方政府（主要是市政府和县政府）的责任，不仅与联邦政府无关，而且与银行等金融部门无关。 地方政府运行的资金来源主要依靠房产税。 以2016年的费尔法克斯县为例。 当年全县总收入38亿元，其中房产税24亿元，占全县政府收入的63%。

由于房产税占地方政府运营资金的一大部分，包括中小学教育经费、道路养护、图书馆运营、公共设施、派出所经费、政府雇员工资福利等，全部依赖政府拨款，因此，征收房产税是政府的一件大事。 对于拖欠或不缴纳房产税的房主，政府首先会将欠税与房产所有权（Title and Deed）挂钩，这不仅会极大影响房主的信用记录，降低房主的信用评分，而且此外，当房主出售房屋时，也会影响交易，因为买家根本不想购买欠房地产税的房屋。 其次，如果房主坚持不缴纳房产税或欠税，政府可以依法采取强制措施，拍卖房屋。 这种做法被称为“税收出售房屋”。

具体来说，大致有两种方法：

拍卖房产欠税（Tax Lien sale），出价最高的买家买下业主欠税，使买家成为业主的债权人，买家负责向业主追讨欠款及利息、律师费等如果房主不能满足新债权人的付款要求，新债权人可以依法将房主的房屋进行公开拍卖。 这种拍卖方式在美国29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各都是合法的。

房地产直接拍卖（税契出售），出价最高者购买房地产和所欠房地产税。

一般来说，无论采取哪种方式，当地政府往往根据不同地方的规定，给予房主数月或数年的时间来还清欠款，然后当地政府才会采取拍卖的方式强制收回房产。房主所欠的税款。 如果截止日期到期，拍卖过程将启动。 在大多数地区，法律规定，即使业主的房产被政府拍卖，业主也有权在规定期限内（多为一年）从新买家手中买回，但新买家必须支付全额 已支付的所有费用和利息等。

如上所述，拖欠房产税是一件非常严重的事情，最终可能会导致房产被拍卖，值得房主认真对待。 但对于确实没有能力缴纳房产税的房主（有能力不缴纳的除外），不同地方政府有不同的方案帮助房主渡过难关，其中就包括延期缴纳房产税以费尔法克斯县为例，居住在该县的65岁以上或残疾人、年收入在52,000美元或以下的居民，可以免缴房地产税; 减税一半； 收入在 62,001 美元至 72,000 美元之间，房地产税减免 25%。

1、“如何评估房子的价值？”

在房地产税中，有两个因素起着关键作用，一是税率，二是房屋和房地产的价值。 房地产税的数额由这两个因素组成。 由于房地产税主要由地方政府征收，地方政府负责房地产价值评估。 各地政府都有自己的法律法规，因此房地产价值评估的方法也不同。 一般来说，房地产估价有以下三个基本原则：

该地区近期同类房屋的成交价格是评估房屋价值（包括所在土地价格）的重要因素。

建造类似房屋的价格加上土地价格，即在现行建筑材料和人工价格下，在同一块土地上建造类似房屋的成本，并根据房屋的新旧程度折旧。

房屋租赁价格，假设房屋是出租的，可以收到多少租金。

综合以上三个因素，并考虑该地区的经济发展情况，评估师将对每处房产的价值进行评估。 当地政府将根据评估师的评估结果，提前半年向房主发送新的评估报告。 如果房主认为评估合理，他们会等待政府发送新的税表； 如果他们认为不合理，可以要求重新评估。 根据业主要求，对评估报告进行复审，并将结果通知业主。 如果房主仍不满意，可以提出上诉，由法院裁决。

2.“公寓楼和独栋住宅的房产税有什么区别吗？”

公寓楼有两种类型，一种是合作公寓（coop），另一种是公寓（condo）。 无论何种公寓楼，只要是住宅而非商业楼，其税率与独栋住宅相同。 相同。 以首都华盛顿特区为例，2016-2017年房地产税税率分为四级：一级税率为0.85%，适用于所有住宅建筑； 及工业大厦，包括酒店等； 2级税率B为1.85%，适用于价值超过300万美元的商业和工业建筑，包括酒店； 三级税率为5%，适用于空置房屋； 4 级税率为 10%，针对维护不良或破旧的房屋（实际）。 所谓危房、危房，主要是指社区内墙壁、屋顶、窗户、阳台等房屋结构维护不良，或者存在危险、不卫生、威胁公众健康的房屋。 这个税率的主要目的是迫使房主保持房屋安全、卫生、干净、美观。

3.“财产税一年是多少美元？”

据美国人口普查局统计，2015年美国房主平均缴纳房产税为2149美元。2015年美国各州房产税税率中，最低的是夏威夷，为0.27%，最高的是新泽西州为2.35%。 新泽西州的税率是夏威夷的8.7倍。 也就是说，一套价值20万美元的房产在夏威夷只需要缴纳540美元的税款，而在新泽西州则需要缴纳4700美元的税款。

4、“贷款买房，为什么银行每个月除了还贷费用还要扣除房产税和保险费？”

银行给购房者的贷款有风险，所以房子本身会被用作抵押品。 如果贷款人为了省钱而不购买房屋保险，一旦房子着火或者遭受其他灾害，银行可能无法收回贷款； 或者贷款如果一个人不按时缴纳房产税，一旦债务被政府追收，政府就可以强制拍卖房子。 在这种情况下，银行只是第二位债权人，政府才是第一位债权人。 为了避免上述两种情况的发生，银行一般要求抵押借款人设立托管账户，用于缴纳房产税和住房保险费用。 当然，如果客户想直接缴纳房产税和住房保险，银行也会同意，但往往会提高房贷利率0.25个百分点。

弗吉尼亚州费尔法克斯县2016年预算，房地产税占政府收入的63.9%

（图示：费尔法克斯县政府）

本文所有数据均来自“美国驻华大使馆”

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