太和国有土地小产权房？安置房转让协议是否有效？-小产权房558

一、陈秋香与范东兰、范筱杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2020）粤0111民初1352号，广州市白云区人民法院

原告陈秋香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与莫祖办于2013年11月11日签订的《拆迁安置房转让协议书》；2.判令莫祖办向原告返还余下购房款857372元以及支付占用期间的利息64974.92元（利息以857372元为基数，自2018年5月19日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月8日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），实际应计至房款付清之日止；3.判令莫祖办支付违约金3228744元（原告所支付房款的两倍）；4.判令范东兰、范筱杰承担连带责任；5.本案全部诉讼费由三被告承担。

事实与理由：2013年11月11日，原告与莫祖办签订了《拆迁安置房转让协议书》，约定莫祖办向原告出售龙归城2B栋06层01、02号房（实际地址为龙归城龙瑞街11号2B栋06层01、02号房）。转让款总价1674372元（单价9300元），莫祖办出具《委托书》，委托范东兰代收上述款项，收款账号是范筱杰的。2013年11月9日，原告委托丈夫黄达成向范东兰支付定金50000元，签合同当天转账给范筱杰230000元，2013年12月6日向范东兰汇款750000元，同日向范东兰交付现金250000元，2013年12月25日向范东兰转账334372元，至此原告已付房款1614372元，双方口头约定剩余60000元房款将在房屋交付后支付。但莫祖办一直拒绝交付房屋，并于2017年表示中止买卖、返还房款，2017年4月21日、5月2日范东兰向原告丈夫返还购房款300000元，2018年2月13日、5月19日返还购房款357000元、100000元，剩余917372元未返还。涉案房屋属于莫祖办、范东兰的共同财产，范东兰参与房屋买卖协议的签订和履行并处分涉案房屋，范筱杰是涉案房屋最终受益者，故三被告需要承担连带责任。

本院认为，《拆迁安置房转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为《补充协议》的性质、应退房款数额及退款人、违约金问题。

首先，范东兰认为《补充协议》是为了解除《拆迁安置房转让协议书》而签署，但《补充协议》记载的内容是如果范东兰分期返还房款，房款结清此合同取消，如果在2017年12月31日前交付钥匙给陈秋香，则房屋买卖继续。莫祖办未能履行《拆迁安置房转让协议书》约定的主要义务，且以实际行动表明不愿意继续履行交房的义务，已经构成根本违约，陈秋香诉请要求解除《拆迁安置房转让协议书》，合理合法，本院予以支持。

第二，签署《拆迁安置房转让协议书》时，莫祖办与范东兰已经离婚多年，范东兰陈述其与莫祖办之间是委托代理关系，并有《委托书》为证，陈秋香是确认《委托书》的真实性，而《委托书》中已经明确记载了莫祖办委托范东兰代为收取涉案房款，收款账号是范筱杰名下账户，故本院依法认定莫祖办与范东兰之间是委托代理关系，范东兰作为莫祖办的代理人与陈秋香实施的民事法律行为，产生的法律效果应由莫祖办承担。而范筱杰仅是莫祖办指定的收款人，非涉案买卖合同的当事人，故陈秋香要求范东兰、范筱杰承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

第三，合同解除后，莫祖办应退还剩余房款给陈秋香，现双方争议的是范东兰是否有收取陈秋香50000元定金、250000元现金以及范东兰是否有退款30000元现金给黄达成。对于50000元定金，范东兰先后于2013年11月9日、11日两次出具《收条》确认收到陈秋香给付的款项，均指向上述50000元，范东兰没有提供相反证据推翻该《收条》，故本院采信陈秋香提交的证据及相关陈述，确认范东兰收取了陈秋香定金50000元。对于250000元现金，陈秋香提交了取款记录及范东兰于陈秋香取款当日出具的《收据》，明确记载了范东兰收到陈秋香的现金250000元，范东兰抗辩该250000元现金是陈秋香交付给房产中介，却未举证证实，举证不能的不利后果由范东兰自行承担，本院依法确认范东兰收取了陈秋香购房款现金250000元。同时，范东兰签名确认的《补充协议》约定总退款金额是1654372元，该数额远远超过范东兰庭审中确认的收款金额，范东兰解释是笔误，明显有违常理，故本院对范东兰抗辩未收取陈秋香交付的定金50000元和现金250000元的意见均不予采信。范东兰陈述有退款30000元现金给黄达成，黄达成予以否认，范东兰未能提交证据证实，举证不能的不利后果由范东兰自行承担，本院对其相关陈述不予采信。结合以上，陈秋香已付房款金额是1614372元，莫祖办已退房款金额是757000元，余款857372元莫祖办应立即退还给陈秋香。

最后，关于违约金问题。《拆迁安置房转让协议书》约定如果莫祖办不履行交房的义务需要按照陈秋香所交房款的五倍赔偿给陈秋香，该约定是双方当事人自愿达成，为真实意思表示，莫祖办在签署协议时作为完全民事行为能力人应当预判到自己拒绝履行合同义务所需承担的违约赔偿责任后果，莫祖办拒绝交付房屋构成根本违约，陈秋香有权参照双方约定要求莫祖办给付违约金。商事合同应当以尊重当事人的意思自治为原则，违约金条款的设立目的之一即为减轻当事人对违约所造成损失的举证责任，涉案房屋附近已经开通地铁并设有地铁口，房价较2013年有大幅度增长属于必然，而违约损失赔偿不仅包含既得利益损失，亦应包含可得利益损失，现陈秋香主动将约定的违约金赔偿标准降低，主张按照已付房款的两倍计算，莫祖办未能举证证实陈秋香主张的违约金数额过分高于违约所造成实际损失数额的30%，故本院认为陈秋香关于违约金的诉请，合理合法，依法应予以支持，莫祖办应支付违约金3228744元给陈秋香。因违约金已经包含了房款利息损失，故对于陈秋香主张的房款利息损失，本院不予支持。

莫祖办经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，视为对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告陈秋香与被告莫祖办于2013年11月11日签订的《拆迁安置房转让协议书》；

二、于判决生效之日起七日内，被告莫祖办返还原告陈秋香购房款857372元；

三、于判决生效之日起七日内，被告莫祖办支付原告陈秋香违约金3228744元；

四、驳回原告陈秋香的其他诉讼请求。

二、邹道敏与范军柳、彭贤英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2021）粤0111民初1153号，广州市白云区人民法院

原告邹道敏诉称：2018年1月17日，原告通过房屋中介的介绍与被告一、被告二签订《合同转让协议》，合同约定被告一、被告二将购买的位于广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号安置房转让给原告，转让费人民币68万元整，并约定如需办证被告一、被告二协助原告向当地政府部门办理相关协议见证和转房产证手续，费用由原告负责。原告分别于2018年1月15日支付定金人民币2万元（含购房款1万元，中介费1万元），2018年1月17日又通过原告中国建设银行账户向被告一范军柳银行账户转账67万元支付购房尾款，被告一、被告二同日向原告出具《收据》：“今收到邹道敏交来城中城小区3栋9层04号房款（680000元）己付清全部房款。”。但是原告足额支付购房款后，被告一、被告二一直未能协助原告办理广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号房屋产权登记手续。经原告了解查询得知被告一、被告二向原告转让的涉案房屋是白云区龙归镇南村的安置房，因安置房的特殊属性根本不能上市交易，原告根本无法办理不动产登记手续或者房产证，无法依法取得涉案房屋，也无法实现原告购房的合同目的。另，因被告一、被告二上家广州市白云区太和镇龙归城中城小区物业管理处可能存在一房多卖情形，原告支付购房款后不久，涉案房屋已被案外第三人雷菲实际占有，原告曾多次致电被告一、被告二积极处理涉案房屋产权及一房多卖事宜，被告一刚开始还会与原告协商，但因一直未能妥善解除，到后来被告一、被告二就置之不理了。现原告既无法依法办理涉案房屋产权登记证书，也无法实际占有、使用涉案房屋。综上所述，原告与被告一、被告二签订的《合同转让协议》因违反相关法律规定应属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第52条、58条之规定，合同无效，被告一、被告二应依法返还原告购房款68万元，并从2018年1月17日起按银行同期同类贷款利率计付利息，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付利息。为维护原告自身合法权益，现依据《民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院起诉，诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告一、被告二签订的《合同转让协议》无效；2.请求人民法院依法判令被告一、被告二向原告返还购房款680000元，并从2018年1月17日起按银行同期同类贷款利率计付利息，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付利息至被告一、被告二完全清偿之日止；3.本案诉讼费用由被告一、被告二承担。

被告范军柳、彭贤英共同答辩称：一、本案原被告房屋买卖合同系属无效，但原告对案涉房屋性质明知，原被告双方均对合同无效存在过错，被告实际所得房款为60万元，不应当向原告返还房款68万元。2018年1月17日，原被告签订《合同转让协议》约定被告将购买的位于广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号安置房以68万元的价格转让给原告，原告向被告支付68万元后，被告代原告支付了中介费，虽然《合资建房定金收据》中载明“中介费成交价的1.5%由乙方（原告）支付”，但被告实际支付了中介费8万元，被告实际所得房款为60万元，原告对于被告支付了8万元的中介费是明知的，（详见被告提交的证据）。但鉴于案涉房屋为农村宅基地上房屋，原被告双方均非该房屋所附土地所属集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、房屋转让时有效的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项等法律规定，原被告关于案涉房屋买卖合同关系应属无效。但原被告在签订《合同转让协议》时均明知案涉房屋为农村宅基地上房屋，无法办理不动产登记手续或房产证，双方均对合同无效存在过错。根据合同约定，原告以68万元的价格（含原告应当支付的中介费）受让建筑面积为119.38平方米的房屋，即每平方米的价格约为5696元，依一般人的常识都可知以该价格受让的房屋应存在房产证缺失或其他可以查明及防范的缺陷，原告对案涉房屋的性质明知，对该合同无效存在过错，双方均需对该合同无效的后果承担责任。

经审理查明：2014年8月26日，两被告（乙方）与案外人广州市白云区太和镇龙归城中城小区物业管理处（甲方）签订了《安置房协议书》，约定乙方购买位于广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号安置房，建筑面积119.38平方米，总房价387985元；付款方式：第一期付房款210000元、第二期付房款177985元，乙方须在交收楼房前付清总房款；乙方交清款项后，对该单元住房与车位享有所有权，包括转让、出租、馈赠等权利。

同时查明，案涉房屋未取得《建设工程规划许可证》。原告及两被告均不是案涉房屋所在村的集体经济组织成员。

本院认为：

原被告签订《合同转让协议》约定买卖的标的物系宅基地上的房屋，而双方均非该房屋所附属土地所属集体经济组织成员，故该《合同转让协议》因违反相关法律法规的强制性规定而无效。原告主张确认原被告双方签订《合同转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告因上述无效《合同转让协议》取得原告的转让款680000元，依法应当返还给原告。庭审中，被告范军柳抗辩称收取原告的680000元购房款后，有部分款项支付给了中介人员，被告实际未得到680000元。本院认为，原告通过现金和银行转账的形式共计向两被告支付款项680000元，且两被告也已向原告出具了相应的收款收据，至于两被告收到原告的购房款后如何支配该款项与本案无关，对被告范军柳的该抗辩主张，本院不予采纳。诉讼中，被告确认尚未返还原告购房款，故原告主张两被告返还已支付的购房款680000元的诉讼请求，本院予以支持。

关于利息。原被告签订无效的《合同转让协议》，双方均有过错，且被告已经将案涉房屋交付给了原告使用至后来被告实际控制案涉房屋，本院酌情认定原告占用案涉房屋的占用费与其利息损失相互折抵。原告主张两被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告邹道敏与被告范军柳、彭贤英于2018年1月17日签订的《合同转让协议》无效；

二、于本判决生效之日起五日内，被告范军柳、彭贤英共同向原告邹道敏返还合同转让款680000元；

三、驳回原告邹道敏的其他诉讼请求。

三、钟清琴、张振威确认合同无效纠纷二审民事判决书，（2019）粤03民终23430号，深圳市中级人民法院

上诉人主张：

钟清琴、张振威上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、依法确认钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉于2013年10月22日签订的《××搬迁安置房指标转让协议》无效；三、本案诉讼费用由王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉承担。

王梓晟、何桂明、丁海涛辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，判决合法合情合理。钟清琴、张振威的上诉请求应予以驳回。

当事人一审主张：

钟清琴、张振威向一审法院起诉请求：1.确认钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉于2013年10月22日签订的《××搬迁安置房指标转让协议》无效；2.本案诉讼费由王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉承担。

一审法院认为：

本案的争议焦点在于双方签订的《××搬迁安置房指标转让协议》是否存在合同无效的事由。钟清琴、张振威主张合同无效的理由：涉案房产属于农村集体村民所享有的拆迁安置房，不属于商品房，不能向本集体组织村民以外的人员进行买卖，违反了土地管理法、合同法以及最高人民法院全国第八次民商事案件审判会议纪要的相关规定；涉案480平方米指标房产属于张振威与胡运花共同所有，胡运花并没有参与本案协议的签订，本案协议属于对胡运花房产的无权处分，依法也属于无效。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于物权变动原因与结果相区分的原则精神，明确规定了出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故无论钟清琴、张振威作为出卖人是否有处分权或胡运花是否同意出售涉案指标房产，均不影响涉案合同的效力问题，钟清琴、张振威以胡运花不同意出售涉案指标房产为由主张合同无效，于法无据。具体到本案而言，胡运花参加了涉案480平方米安置房指标的现场选房，且第1、4套选房结果确认单原件均由王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉保管，王梓晟、何桂明、丁海涛提交的证据显示其已缴纳了第1套房的安置房分配收入并办理了入伙手续。结合钟清琴、张振威在通话录音中自称“当初是说顺利选房另加2万，现在是一半指标减了1万，所以少了1万就退了29万，21万退了给钟俊辉，8万退了给你拿回给他们”，据此可知，钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉以及胡运花以实际行为变更了合同的履行标的，即将原约定的480平方米安置房指标变更为240平方米安置房指标，且该240平方米安置房指标的购房款已支付完毕。其次，结合深圳市农村土地城市化的相关政策，涉案土地为农村宅基地的可能性不大，故本案不适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条关于宅基地房屋买卖的规定。综上所述，涉案《××搬迁安置房指标转让协议》尚不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效事由，钟清琴、张振威诉请确认与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉签订的协议无效，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。至于涉案安置房产是否可转为商品性质，王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉是否可依据涉案合同取得不动产权益，属合同履行的范畴，不影响合同效力。今后如因合同无法履行而产生争议，或新的无效事由发生，当事人可另循法律途径予以救济。

一审法院判决：

判决如下：驳回钟清琴、张振威的全部诉讼请求。

二审法院认为：

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人无权处分房产只影响合同的履行，并不影响买卖合同的效力。且当事人亦未举证证明涉案房产所在土地为农村宅基地，根据深圳的农村土地城市化的相关政策，涉案房产所在土地为农村宅基地的可能性不大，故不得以此为由主张涉案房屋买卖合同无效。至于涉案房产是否能转为商品性质，买方是否可依据合同取得不动产权益，属于合同履行的范畴，不影响合同效力。

二审法院裁决：

驳回上诉，维持原判。

杨登基律师点评：

一、背景：

近年来，因城市房价居高不下与城市郊区拆迁等原因，有些人出于经济因素考虑，而向城市郊区或城中村的村民购买安置房。如遇安置房周边出现建造地铁或遇到拆迁补偿等利好消息，此时出卖方可能要求起诉解除合同或确认合同无效；如有些买受人因安置房无法办理房产证或无法入住（特别遇到一房二卖或被第三人非法占用等），也可能以合同目的无法实现为由主张解除或起诉确认合同无效而要求返还购房款。对于安置房买卖协议效力认定问题，我们不能一概而论认为有效或无效，应当结合安置房土地属性、出售人与买受人是否具有集体经济组织成员身份、当地政策等多种因素综合分析。

二、种类：

安置房一般分为三类：

第一类，因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这在转让的效力上与经济适用房的转让效力类似。

第二类，因房产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，一般没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

第三类，国家为了改善民生对于库区、山区等村民进行移民而补贴建设的安置房。此类安置房包含国家福利，移民以外的人员无权享有。对于倒卖或转让移民安置房指标侵害了国家利益，当然无效。

另外，如果是对农村的拆迁，拆迁后对农民实行了农转非，村民成为居民，这时的安置房转让在身份上应没有过多的限制。但如并没有使农村土地变为城镇土地，则此类拆迁安置房转让涉及农村集体经济组织内宅基地建房转让的问题，根据我国法律规定，此类房屋转让是被禁止（笔者备注：名为《安置房买卖协议或安置房指标买卖协议，但实质可能是小产权房买卖合同》）。

只要安置房本身不存在上述转让的限制，就不应否认被安置人与受让人签订安置房指标转让合同的效力。经此分析，即使将安置房指标视为资格，在此也不应影响转让合同的效力。因被安置人对转让安置房购买权的行为反悔，而要求法院确认该转让协议无效的请求，一般不应得到支持。

三、该操作思路扩展使用

对于非集体经济组织成员与集体经济组织成员合伙建房、合伙买房（有钱出钱，有资格出资格，没钱没资格做中间人撮合促成）等行为是否可认定有效或无效，笔者认为可参照本案例的操作思路进行分析，即应当结合安置房土地性质、当地的政策与合伙买房、建房是否有限定特定主体身份进行综合分析。

四、律师建议

1、如在广州地区，对于不具有集体经济组织成员身份，对于购买当地特定身份村民安置房行为，应当慎重对待。广州市白云区关于此类纠纷较多，从法院的判决可得出，法院对于不具有集体经济组织成员身份而向集体组织成员身份（甚至出售人均不具有该身份）购买安置房、小产权房，法院基本操作思路是认定合同无效或解除。对于合同无效或解除时，要求出售方返还购房款等是否可主张违约金或资金占用费等问题，或出售方要求买受人支付房屋使用占用费等，法院一般会根据双方的过错等进行抵扣。

2、如在深圳地区，因深圳市农村土地城市化的相关政策，法院对此类安置房买卖合同协议效力如涉案土地并非为农村宅基地，法院从出于促进与保障交易安全角度，一般认定合同有效。但也从一些相反结果判例中可预判，深圳法院对认定安置房买卖合同法律效力标准将越来越严格。此外，从深圳市房地产中介协会禁止中介对于产权不清晰的小产权房、军产房提供中介服务可预判，如对于无法办理产权或产权不清晰的安置房等交易行为，认定无效概率将大增。

3、无论在广州或深圳，如为了交易安全角度，笔者建议买卖双方应当保留必要证据，以免发生诉讼，也可最大限度维护自身合法权益。

（1）如从买受人角度，因合同可能涉嫌无效，则日后合同无效时，可能会主张要求返还购房款（违约金可能得不到支持）等问题，所以建议在支付购房款时尽量用银行转账而非现金交易方式，并且在转账中备注转账款的性质。如出售方或中介方承诺涉案房屋交易为合法，并承诺日后可办证等，建议买受人要保留出售方或中介的承诺证据，日后可作为主张返还购房款（可能会有资金占用费）的权利。

（2）如从出售人角度，因即使出售涉案房屋，但日后可能面临拆迁等利好消息而要求主张解除合同或合同无效，主张要求买受人退换涉案房屋（可能包括房屋占用使用费等），则建议保存在购买当时出售人已尽到涉案合同很可能无效，风险需由买受人承担的风险提示义务证据。

（3）如从中介角度，因中介行业协会或有关监管部门对于涉嫌无效合同房屋交易行为，禁止中介人员提供中介服务。所以，中介人员在可控风险情况下在提供服务时，应当对买卖双方均尽到涉案房屋交易可能存在无效的风险提示义务，切勿轻易作出承诺，否则遇到交易合同被认定为无效，则可能面临相应法律风险。

法律依据：一、《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

二、《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》

第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

三、《最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知》（法〔2016〕399号）

19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

四、深圳市房地产中介协会在2021年4月2日颁布《关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示》（深房中协字〔2021〕7号）

近期，有房地产中介机构和人员涉嫌违规代理小产权房交易。根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十六条：房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。